不動産

【中古マンションの購入】必ず事前確認しておきたい管理状況はコレだ

 

マンションを購入すると、所有者全員が管理組合の一員になります。

この管理組合の在り方は、マンションの居心地や将来の資産価値に影響を及ぼす場合があります。

 

マンションを買う時は、アドバイスとして「マンションは管理を買え」といわれます。

では具体的に、管理のどのような点に着目して物件を選べばよいのでしょうか?

以下にまとめました。

 

マンション管理の良し悪しは書類でわかる

 

中古マンションを購入する際にも不動産業者が重要事項説明をしますが、管理状況について、修繕積立金や管理費の滞納の有無、修繕履歴の有無といった情報については、あまり突っ込んだ説明までしないことがほとんどです。

ですので、自分から主体的に情報を取りに行く姿勢が大切です。

 

長期修繕計画

 

長期修繕計画は、分譲時から20~30年後に渡って想定される修繕内容と工事費がまとめられたものです。

毎月支払う修繕積立金の算出の裏付けは、長期修繕計画から出ているのが一般的です。

マンション購入時に確認しておきたいのは、「修繕積立金」が「長期修繕計画」に対して妥当な値段かどうか?です。

安すぎる場合、大規模修繕が発生した時に、追加で修繕金を徴収されることになります。

追加費用がどれくらいになるかは分かりません。

最悪の場合、追加修繕費用は住民一人ひとりが払えないほど莫大なものとなり、修繕が行われないまま「スラム化」する可能性が浮上します。

 

議事録

 

管理組合の総会や理事会の「議事録」をチェックすると、これまで管理組合がどのように考えて活動してきたかを把握することができ、そのマンションの実情や住民同士のトラブルが明らかになります。

たとえば、管理費や修繕積立金の滞納がどの程度あり、それに対してどのような対応をしているのか。

駐車場や駐輪場、ごみ置き場、廊下などの共用部の使い方や、コンディションに何か課題があるのか。

今後の修繕計画はどのようになっているかなど、マンションのさまざまな事情が記載されています。

 

マンション管理の良し悪しは共用部分でわかる

 

共用部分の手入れ度合いには、そのマンションの、管理に対する意識レベルが出やすいです。

 

例えば、エレベーターホールにゴミが落ちている、ゴミ置き場の使い方が汚い、自転車の置き方がグチャグチャなどの問題がある場合は、管理会社や管理人がしっかりと仕事をしていなかったり、管理組合がまともに機能していない可能性があります。

 

チェックポイント

・エントランス

・メールボックス

・廊下

・エレベーター

・植栽

・ゴミ置き場

・駐車場

・駐輪場

 

清掃や手入れは行き届いているか?

照明は切れていないか?

住人のモラルは大丈夫か?

といったことをチェックしてみましょう。

 

結び

 

マンションは非常に大きな買い物です。

「知ってたら買わなかった」というのは、極力減らしておきたいですね。

新築マンションと違って、中古マンションは実際の管理状況が確認できるのが利点でもあります。

購入後の生活が快適になるかどうかは管理次第といっても過言ではありませんので、中古マンションを買うときは管理をチェックしましょう。

 

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貞吉 則蔵(さだよし のりぞう) ・40代 ・自由人 ・投機家(相場歴10年超・FX・S&P500ETF・手法の軸足はトレンドフォロー) ・広告代理店マンだった人(10年勤めて退職) ・資格: 宅地建物取引士(合格当時は宅地建物取引主任者) ・出身校: 慶應義塾大学 ㈱電通など ・趣味:音楽(Gibson Les Paul Standard・Fender Eric Clapton Stratocaster)格闘技(Kickboxing)
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