不動産

【手を出した人は要注意】1法人1物件スキームという名のカラクリは今後どんどん厳しくなる【不動産投資】

 

ここ1~2年ほど、「スルガ銀行がヤバい」という話をよく耳にします。

同時に、「1法人1物件スキームがそろそろヤバい」という噂話も耳にするケースが増えてきました。

その1法人1物件スキームに関して、金融機関による締め付け強化が最近いよいよ本格化してきました。

1法人1物件スキームとは(念のため確認)

 

1法人1物件スキームは、物件ごとに異なる法人を設立して、異なる金融機関から融資を受けます。

それぞれの金融機関に対しては、物件を一つも持っていないフリをすることで、より多くの融資を受けて、資産規模を一気に拡大させます。

このカラクリを利用して、短期間のうちに10棟や20棟の物件オーナーを目指します。

 

法人を複数設立して融資を引き出すこと自体は違法ではない。問題なのは、複数の法人を設立して融資を受けているにもかかわらず、金融機関にはポートフォリオ全体の状況を伝えていない場合だ。金融機関が確認できるのは融資を求める法人が保有する資産のみ。収益性に難のある物件をほかの法人が保有していても見破るのは難しい。

引用元:買いづらくなる不動産…バブル崩壊か 銀行で融資手続きの厳格化進む

 

上記のとおり、法人を複数所有しながら融資を引き出すのが問題なのではなく、他所で幾らの借金があるのかを開示しないことが問題になります。

 

 

1法人1物件スキームに対して金融機関が締め付け強化

 

いよいよ締め付けを強化した金融機関側の対応として、融資を中止になったことが新聞記事になっています。

こうした手法が広がったことを受け、複数の大手行は昨夏以降、合同会社の役員や住所を他の会社と照合するなど調査を徹底し始めた。他行の借り入れ状況も見極め、慎重に審査する方針にカジを切っている。

首都圏の30代男性会社員は、2017年以降の2年間で中古マンションや新築アパートを十数棟購入し、借金は計20億円台半ばに及ぶ。借入先は大手行や地銀、ネット銀、信金など多数で、設立した合同会社は15社超。だが、建築中のアパートに融資する予定の大手行から突然「融資中止」を通告され、今は金策に追われているという。

引用元:会社員が不動産ローン20億円、突然の「融資中止」通告

 

30代会社員で

①融資の合計が20億円以上

②十数棟の物件オーナー

③設立した合同会社の数が15社を超える

というのもすごい話ですね。

この30代の会社員が仮に年収1000万円であっても、いきなり20億円以上のお金を運用する状況になっているわけですから、FXよりヤバいレバレッジで取引していると言っても過言ではなさそうです。

ゆえに、少し歯車が狂っただけでも大変ですね。

まあ、金融機関側としては「騙された」としか思えないからこそ、こういう措置になったのでしょうけど。

 

一括返済を迫られる場合も

 

大手金融機関の中でも強硬姿勢なのが、りそな銀行です。

1法人1物件スキームがバレると、厳しい対応を迫られます。

「私の知人は昨年末ごろにりそな銀行から呼び出され、一括返済するか金利を6%に引き上げるか求められたそうです」

かつて東海地方の地銀に勤務していた楽待コラムニストのアンダーズさんはそう明かす。「その知人は自宅の住所を本社所在地、奥さんを代表者にして複数法人で融資を受けていました。このスキームは業者から勧められて手を出したらしいんですが、利回り6、7%ほどで掴んでいるので、金利6%だったら運営不可能。結局、全ての収益物件を売却せざるを得なくなり、トータルで2000万円ほどの赤字になったようです」

このほかにも、りそな銀行側から対応を求められたという情報は複数聞かれる。

千葉県在住のAさん(50代男性)は「知人が1法人1物件スキームで5法人以上・20億程度まで規模を拡大していたんですが、それが発覚してりそな銀行に呼び出された。ある物件の土地決済が終わった後で、建物融資を拒否され、返済か土地の売却を迫られた結果、仕方なく土地を売却したそうです」と話した。

引用元:りそな銀行が「1法人1物件スキーム」に鉄槌か

 

不謹慎ですが、もしもこれから不動産投資をするなら、りそな銀行は避けた方がいいのかもしれませんね(笑)。

 

1法人1物件スキームは超ハイレバ取引なのでそもそも危ない

 

このスキームは(サラリーマンが20億円以上の融資を受けてしまうような)本来なら借りられない規模のお金を引っ張り出すわけですから、極めてレバレッジの高いスキームと言えます。

ハイレバですから上手く行けば大儲けなのでしょうが、失敗した時が怖いですね…。

本来なら金融機関が応じてくれないレベルの危ない取引なのですから、FXや先物よりも遥かにハイリスクだといっても過言ではありません。

 

固定費が高いので余程の掘り出し物件じゃなければ無理ゲー

 

極めてレバレッジが高くてハイリスクな1法人1物件スキームですが、固定費が割高になりがちです。

それゆえ、余程の掘り出し物件に投資しない限り、リスクに見合ったリターンが得られない可能性(ハイリスク・ローリターンになる可能性)もあります。

中島氏は1法人1物件スキームのデメリットのひとつとして、コスト高の運営体質を指摘する。「仮に物件価格が1億円で、年間家賃が1000万円の物件を5棟、5つの法人で保有するとします。まず、税理士への月額報酬と決算料が年間20万円として、それが5社分かかることになるので、この費用が馬鹿にできません。たとえうまく利益を調整してゼロにできたとしても、均等割で最低7万円の法人税がかかります」

このほか、法人口座の維持管理手数料や法人クレジットカードの年会費なども、積み重なると軽視できない費用になると中島氏は指摘する。

「結局、5法人に分散すれば1法人の場合と比べて5倍の法人維持コストがかかることになります。これは、たかだか1社の年間売上1000万円に対する経費として考えると割高感は否めません。もともと薄い利益をさらに薄める結果につながります」

引用元:1法人1物件スキームという「禁断の果実」の歪み

 

 

現時点で不動産投資が上手く行っていないなら売却を検討するのも一つの手

 

現時点で不動産投資の失敗が濃厚ならば、売却を検討するのも一つの手かもしれません。

もちろん売却前に検討すべきことがあります。

どれくらいで売れそうなのか?

です。

実際に売却するかどうかはともかく、現時点の査定を把握しておくことは、今後の方針を考える上で有意義だとおもいます。

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住み替えを検討している人も情報収集を始めよう

 

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ABOUT ME
Norizo-Ninja
40代 ・自由人 ・個人投資家(相場歴10年超・FX・S&P500ETF・トレンドフォロー) ・広告代理店マンだった人(10年勤めて退職) ・資格: 宅地建物取引士(合格当時は宅地建物取引主任者) ・出身校: 慶應義塾大学 ㈱電通など ・趣味:音楽(Gibson Les Paul Standard・Fender Eric Clapton Stratocaster)格闘技(Kickboxing)
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